2016年中國(guó)的房地產(chǎn)，是一個(gè)多贏的市場(chǎng)。
調(diào)控聲頻出，截止到現(xiàn)在，前段時(shí)間房地產(chǎn)在諸多城市的瘋漲，并沒(méi)有完全停止，所以類似停止住房貸款發(fā)放這樣的“大招”也已經(jīng)放出，足見(jiàn)政府要平抑本次瘋漲帶來(lái)的后果。
2016年，房?jī)r(jià)為什么會(huì)漲?2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)怎樣?
宏觀層面：
1、2016年政府工作報(bào)告中提出，今年廣義貨幣M2預(yù)期增長(zhǎng)13%左右。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年的名義GDP增長(zhǎng)率是6.45%，而實(shí)際GDP增長(zhǎng)率則是6.94%，其隱含的通貨膨脹率為-0.5%，即輕微的通貨緊縮。盡管樓市火爆，但你不得不承認(rèn)，整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是通縮的，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，很多文章都有敘述，就不多說(shuō)了。
由于房地產(chǎn)的火熱，帶動(dòng)了相關(guān)行業(yè)，如建材、水泥、鋼材等行業(yè)的發(fā)展，所以，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)的上漲，是一種選擇性通脹的體現(xiàn)。換句話說(shuō)，如果不是房地產(chǎn)，通脹的壓力釋放到其他領(lǐng)域，恐怕大家會(huì)從物價(jià)首先有感覺(jué)。
2、2017年世界整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展是有全球性的通脹壓力的，比如維持在歷史低價(jià)的原油價(jià)格已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)很多回。人民幣貶值無(wú)疑會(huì)增強(qiáng)出口企業(yè)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但同樣也會(huì)造成融資成本的增高，以及熱錢的流失。通脹之后通縮一定會(huì)來(lái)臨，同樣，通縮之后面臨的就是通脹的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。在房地產(chǎn)被調(diào)控政策限制住時(shí)，貶值以及通脹會(huì)帶來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的改善，是可以值得期待的。
3、如果從整體的貨幣政策來(lái)看，人民幣貨幣政策相對(duì)還是保持寬松，對(duì)于首套房和改善型需求依舊是合理的房地產(chǎn)供給關(guān)系，加上實(shí)體經(jīng)濟(jì)的必要性回暖，整體的貨幣政策應(yīng)該還是相對(duì)寬松的，市場(chǎng)大的態(tài)勢(shì)還是會(huì)促進(jìn)消費(fèi)，所以加息的壓力并不會(huì)很大，但是也有可能會(huì)按照慣例，針對(duì)行業(yè)進(jìn)行差異化的利率政策。
4、本輪上漲中，需要注意去庫(kù)存的本意是去化三四線部門(mén)城市庫(kù)存壓力大的現(xiàn)象，但市場(chǎng)的反應(yīng)是一二線城市的飛漲。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，去庫(kù)存還是一個(gè)長(zhǎng)久的政策。
微觀方面
重點(diǎn)關(guān)注到的是幾個(gè)數(shù)字的變化，將會(huì)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。
1、土地成交量以及成交價(jià)格：
以北京為例，2016年北京所有土地拍賣計(jì)劃都已經(jīng)完成，北京市規(guī)劃委相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年北京共完成13宗地塊的出讓交易，總計(jì)出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬(wàn)平米。這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均是北京含住宅用地供應(yīng)近五年的最低值。
例如南京，盡管土地供應(yīng)加大，但是土地價(jià)格由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量不足，開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的儲(chǔ)備需求，不少熱門(mén)板塊，土地市場(chǎng)價(jià)格也經(jīng)歷了大幅度的上漲。
所以土地成交量和成交價(jià)格會(huì)預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲空間，缺乏供應(yīng)量、土地價(jià)格上漲較高的區(qū)域，未來(lái)的房?jī)r(jià)還會(huì)存在上漲的可能。
2、各地房地產(chǎn)成交量、庫(kù)存數(shù)量的變化：
從上漲比較比較嚴(yán)重的區(qū)域，如南京，從年5萬(wàn)多套的庫(kù)存，跌到2萬(wàn)5千套左右的量，想恢復(fù)到5萬(wàn)的庫(kù)存需要很長(zhǎng)的一個(gè)周期，所以供小于求的市場(chǎng)格局的影響還會(huì)蔓延。
對(duì)于三四線城市，如果庫(kù)存供應(yīng)量依舊較大，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定其實(shí)就是一種上漲。庫(kù)存越少，上漲的可能性也越大。
3、各地未來(lái)新房上市量：
延續(xù)上一條觀點(diǎn)，土地成交量決定了上市的供應(yīng)量，一般開(kāi)發(fā)商在近期已經(jīng)做好了明年的開(kāi)工工程計(jì)劃以及營(yíng)銷計(jì)劃，如果從當(dāng)下國(guó)家對(duì)于樓市的調(diào)控力度，經(jīng)過(guò)多輪調(diào)控之后的開(kāi)發(fā)商不會(huì)再如以往沖動(dòng)。
換句話說(shuō)：開(kāi)發(fā)商已經(jīng)做好了“過(guò)冬”的準(zhǔn)備，或者是打算。也就是意味著，即使有一定土地出讓的供應(yīng)量，但并不表示明年就會(huì)有大量的商品房上市，首先建設(shè)有周期，另外也需要大量資金投入，在沒(méi)有穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境依托下，政策不斷收緊，做出這樣的判斷并不難。
4、是否有可靠的規(guī)劃、配套建設(shè)快速啟動(dòng)：
刺激市場(chǎng)的方式有很多，一般政府出臺(tái)新的規(guī)劃，并且深度執(zhí)行也會(huì)對(duì)本地市場(chǎng)造成深遠(yuǎn)的影響，比如：新區(qū)域規(guī)劃、CBD、交通配套，如地鐵、學(xué)區(qū)變化、商業(yè)中心的建設(shè)等等，除了規(guī)劃之外，已經(jīng)動(dòng)工的配套對(duì)于樓市的刺激作用不容小窺。
所以，如果這些數(shù)據(jù)持續(xù)走低，以為是賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化時(shí)間周期會(huì)加長(zhǎng)，一二線樓市變冷的速度不會(huì)特別快，但是這個(gè)趨勢(shì)不可阻擋，從長(zhǎng)線發(fā)展來(lái)看，一二線城市房地產(chǎn)增值的可能性依舊強(qiáng)大，三四線，尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，價(jià)格上漲的可能性，首先得從上面的幾年數(shù)據(jù)變化來(lái)看，也并不難得出結(jié)論：房?jī)r(jià)始終還要上行，但都走的不會(huì)那么著急。
對(duì)于所有的垂直運(yùn)營(yíng)的互聯(lián)網(wǎng)公司而言，2016年并不算一個(gè)特別好的年份，以南京為例，房?jī)r(jià)的暴漲，以前靠關(guān)系還能打折的樓盤(pán)變?yōu)榭筷P(guān)系都不一定能買到，甚至連買房的資格都變成了中介兜售的“房號(hào)”，動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)購(gòu)買一個(gè)號(hào)的情況成為荒誕的現(xiàn)實(shí)。
這樣恐慌式的購(gòu)房潮，大的背景是買房人對(duì)于資產(chǎn)保值增值的渴望，背后也有媒體們自己為了營(yíng)銷去追捧樓市帶來(lái)的自作自受：無(wú)論廣告業(yè)務(wù)還是電商業(yè)務(wù)，被沖擊的不是一點(diǎn)兩點(diǎn)，是斷崖式的下跌，不少中小垂直網(wǎng)站面對(duì)的是一種煎熬。
乏陳可新的垂直化運(yùn)營(yíng)，新媒體的變化并不重要
對(duì)于大多數(shù)垂直站而言，運(yùn)營(yíng)的方式并沒(méi)有太多變化，而是運(yùn)營(yíng)的工具發(fā)生了變化。
從運(yùn)營(yíng)的套路來(lái)看：
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的理解深刻，熟知本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。
2. 對(duì)于本地樓盤(pán)的營(yíng)銷思路有獨(dú)特的見(jiàn)解。
3. 善于用新的產(chǎn)品進(jìn)行銷售，2016年開(kāi)始流行，且還將流行的產(chǎn)品有：直播、VR和媒體大號(hào)。
4. 與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，是排在首位的，由于房地產(chǎn)的區(qū)域?qū)傩悦黠@，這一條會(huì)成為垂直網(wǎng)站的生存基礎(chǔ)。
5. 房產(chǎn)電商變得越來(lái)越雞肋，經(jīng)歷過(guò)數(shù)次升級(jí)后的房產(chǎn)電商最終名存實(shí)亡，渠道分銷興起，逼得互聯(lián)網(wǎng)公司成為了傳統(tǒng)代理公司。
6. 大多數(shù)垂直網(wǎng)站，在本地基本上并未形成網(wǎng)友深度的駐留，除了社群以外，網(wǎng)站并未有超越社區(qū)產(chǎn)品來(lái)應(yīng)對(duì)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的沖擊。
7. 網(wǎng)紅社群成為不少區(qū)域垂直網(wǎng)站的公敵，這個(gè)意義上的網(wǎng)紅特指對(duì)于本地房地產(chǎn)市場(chǎng)有獨(dú)特見(jiàn)解的人士，成為公敵的原因在于：
1) 網(wǎng)紅的低價(jià)很有競(jìng)爭(zhēng)力
2) 網(wǎng)紅們跟垂直網(wǎng)站一樣會(huì)刷流量
3) 時(shí)而的爆款和聳人聽(tīng)聞的標(biāo)題是網(wǎng)紅說(shuō)自己效果的“談資”，盡管上海等地已經(jīng)被抓和關(guān)掉一批，但潘多拉的魔盒已經(jīng)打開(kāi)。
4) 網(wǎng)紅自建的社群，已經(jīng)可以沖擊垂直網(wǎng)站的市場(chǎng)，以專家的姿態(tài)去推薦和團(tuán)購(gòu)樓盤(pán)，其實(shí)并非得益于專家的強(qiáng)大，而是市場(chǎng)的火爆。
5) 不排除有利益輸送的可能。
一方面，市場(chǎng)的火爆讓開(kāi)發(fā)商沒(méi)有任何的推廣需求，對(duì)于銷售的意愿都不太強(qiáng)大，以南京河西南部為例：
政府對(duì)于相關(guān)樓盤(pán)限制的批復(fù)價(jià)格是3.5萬(wàn)元/平米，但是葛洲壩集團(tuán)拍得的地塊，樓面價(jià)是4.5萬(wàn)/平米，金茂府地塊的樓面價(jià)在3.7萬(wàn)/平米，面粉比面包貴，可以預(yù)見(jiàn)這兩幅地塊在未來(lái)開(kāi)盤(pán)的價(jià)格，對(duì)比之下3.5萬(wàn)/平米的價(jià)格不僅是“良心價(jià)”也是“白菜價(jià)”。
所以樓市的瘋狂，并不需要媒體和網(wǎng)紅專家的推波助瀾，已經(jīng)讓普通人的意愿攔不住：兩年后同區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)6萬(wàn)，還有什么比這個(gè)容易。
不僅僅是南京這樣的省會(huì)遭受市場(chǎng)的影響，很多城市都出現(xiàn)了這樣的結(jié)果，比如廣州：投資客的眼光不僅僅鎖定本地，還鎖定了周邊城市，在代理公司的操作下，周邊城市，如中山、佛山等鄰近四五線城市的房?jī)r(jià)，遭到瘋搶，場(chǎng)面猶如不要錢：每周都有不斷的大巴從廣州拉來(lái)投資客。
以佛山高明為例，這是佛山地區(qū)房?jī)r(jià)最低的區(qū)域，未來(lái)會(huì)有地鐵通車，曾經(jīng)3000多、4000多的房子，被代理公司直接加價(jià)1000元每平米，對(duì)于投資客而言，并不是沖動(dòng)，這樣的谷底價(jià)格，也是基于未來(lái)的預(yù)期：土地拍賣的樓面價(jià)也早已破了2000元/平米，加上地鐵，總價(jià)三四十萬(wàn)就能參與到這場(chǎng)“投資”，極低的門(mén)檻讓本地開(kāi)發(fā)商喜笑顏開(kāi)。
而悄悄的，各地的房?jī)r(jià)被這樣的代理“渠道分銷”模式，悄悄的拉高了。
這樣的市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商與平臺(tái)陷入囚徒困境
談及對(duì)于新媒體的運(yùn)營(yíng)，房產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)悟其實(shí)并不高明，相比之下：垂直網(wǎng)站并未出現(xiàn)一款裝機(jī)必備的產(chǎn)品，用以統(tǒng)治市場(chǎng)，更多的精力是在于營(yíng)銷，而非產(chǎn)品。而新媒體的運(yùn)營(yíng)，比如公眾號(hào)、無(wú)人機(jī)拍攝、VR樣板間等等項(xiàng)目，都是碎片化時(shí)代搶眼球的好東西。矛盾的是，火爆的市場(chǎng)背后，做再多的也是無(wú)用的。
在其他房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有陷入瘋狂的區(qū)域，除了延續(xù)一些傳統(tǒng)玩法之外，渠道分銷大當(dāng)其道：
1. 深入線下大量的派單、活動(dòng)，搜集購(gòu)房意向人群數(shù)據(jù)。
2. 不斷的sale call，電話“洗”數(shù)據(jù)。
3. 邀約精準(zhǔn)購(gòu)房人群到售樓現(xiàn)場(chǎng)
4. 轉(zhuǎn)化意向人群、逼定、殺客。
